Offen gesagt

Mehr Rechtssicherheit bei Bausperren in der Steiermark

Aktuell machen immer mehr Gemeinden in der Steiermark – verglichen mit den Vorjahren – von sogenannten Bausperren gemäß § 9 Abs. 2 Stmk. Raumordnungsgesetz Gebrauch [1]. Die Hintergründe für die verstärkte Inanspruchnahme dieser Maßnahme sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und zielen dabei aktuell insbesondere auf die Themenbereiche leistbarer Wohnraum, Zweitwohnsitze, Buy-to-Let-Modelle und Steuerung des mehrgeschoßigen Wohnbaus ab. In jedem Fall haben derartige Bausperren unmittelbare Auswirkungen auf diverse Wirtschaftsbereiche (regionale Bauwirtschaft, Planer, Zulieferer etc.) und senden in wirtschaftlich schwierigen bzw. unsicheren Zeiten aus unserer Sicht ein negatives Signal für zukünftige Projekte. Insgesamt wird damit jedenfalls die Planungs- und Rechtssicherheit für Investoren geschwächt.

Zudem gilt es zu hinterfragen, ob mit den gegenständlichen Bausperren die beschriebenen Problemfelder innerhalb der Kommunen gelöst werden können. Unserer Einschätzung nach wären für viele dieser Teilbereiche andere raumordnungsrechtliche Instrumente deutlich besser geeignet.

Vor diesem Hintergrund drängen wir aus Sicht der Wirtschaft vehement darauf, dass derartige investitionshemmende Eingriffe von den Gemeinden gut abzuwägen sind und nur für den im steiermärkischen Raumordnungsgesetz vorgesehenen Zweck (Sicherung der Zielsetzung eines Planungsinstruments: Örtliches Entwicklungskonzept, Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) eingesetzt werden. Wir begrüßen daher ein Schreiben der zuständigen Aufsichtsbehörde [2] an alle Gemeinden und Raumplaner, in dem näher auf die Voraussetzung für die Erlassung von Bausperren Bezug genommen wird und vor allem auf die Konkretisierung der damit verbundenen Ziele sowie die Einleitung des Änderungs-/Revisions-Verfahren hingewiesen wird. Wesentlich ist, dass für die Normunterworfenen die beabsichtigten Änderungen des Flächenwidmungs- oder Bebauungsplanes klar zum Ausdruck gebracht werden [3] und daraus abgeleitet werden kann, welche Maßnahmen weiterhin erlaubt sind. [4]

Unbestritten ist, dass das Instrument der Bausperre für Änderungen des Raumplanes in Einzelfällen nach wie vor seine Berechtigung hat. Aus dem Blickwinkel der Wirtschaft sollte damit aber vor allem hinsichtlich der örtlichen und zeitlichen Komponente sehr sorgsam umgegangen werden und es auf die konkreten Planungsziele beschränkt bleiben. Wichtig ist, dass Bausperren in der Steiermark nicht für das gesamte Gemeindegebiet, sondern nur für die durch die Planungsziele betroffenen Grundstücke erlassen wird.

Nach Durchsicht der aktuellen Bausperren-Verordnungen fällt auf, dass diese keine Regelungen hinsichtlich jener Projekte treffen, die bereits anhängig sind. Damit fallen auch bereits bei der Baubehörde eingereichte Verfahren unter diese Bausperren-Verordnungen. Diese Praxis muss aus unserer Sicht korrigiert werden, um kostspielige Planungsänderungen und Verzögerungen für weit fortgeschrittene Projekte zu vermeiden.   

Um mehr Rechtssicherheit für Projektwerber, Investoren, Planer sowie ausführende Betriebe im Zusammenhang mit Bausperren sicherzustellen, fordern wir daher eine Novellierung der Bausperren-Bestimmung im steiermärkischen Raumordnungsgesetz und regen die analoge Übernahme von § 26 Abs. 5 NÖ Raumordnungsgesetz [5] an. Mit dieser Regelung würde sichergestellt werden, dass bereits anhängige Verfahren von der Bausperre nicht betroffen sind und nach der bisherigen Rechtslage fortgeführt werden können.  

Konkret wäre daher § 9 Stmk. Raumordnungsgesetz wie folgt zu ergänzen (Änderungen fett):

§ 9 Bausperre

(1) Die Landesregierung hat, wenn dies zur Sicherung der Zielsetzungen eines zu erlassenden Entwicklungsprogramms notwendig ist, für bestimmte Teile des Landesgebietes durch Verordnung eine Bausperre zu erlassen. Die Verordnung ist in der „Grazer Zeitung – Amtsblatt für die Steiermark“ und auch sonst ortsüblich und zweckmäßig bekanntzumachen.

(2) Der Gemeinderat hat, wenn dies zur Sicherung der Zielsetzungen eines zu erlassenden örtlichen Entwicklungskonzeptes, Flächenwidmungsplanes oder Bebauungsplanes notwendig ist, für das gesamte Gemeindegebiet oder für bestimmte Teile desselben durch Verordnung eine Bausperre zu erlassen.

(3) Die Bausperre tritt, soweit sie nicht früher aufgehoben wird, mit dem Inkrafttreten des Entwicklungsprogramms (Abs. 1), des örtlichen Entwicklungskonzeptes, des Flächenwidmungs- oder Bebauungsplanes (Abs. 2) außer Kraft. Wird das Entwicklungsprogramm, das örtliche Entwicklungskonzept, der Flächenwidmungs- oder der Bebauungsplan nicht innerhalb von zwei Jahren ab Inkrafttreten der Bausperre erlassen, dann tritt die Bausperre außer Kraft. Die zweijährige Frist kann aus Gründen, die nicht in einer Säumigkeit der Gemeinde oder des Landes liegen, um höchstens ein weiteres Jahr verlängert werden.

(4) Die Bausperre hat die Wirkung, dass für raumbedeutsame Maßnahmen behördliche Bewilligungen, insbesondere nach dem Steiermärkischen Baugesetz, die dem Planungsvorhaben, zu deren Sicherung die Bausperre erlassen wurde, widersprechen, nicht erlassen werden dürfen.

(5) Baubehördliche Verfahren, die im Zeitpunkt der Kundmachung der Bausperre bereits anhängig waren, werden nicht berührt.

Hinsichtlich der Definition des Begriffs „anhängiges baubehördliches Verfahren“ gilt es in den Erläuterungen klarzustellen, dass damit jedenfalls die Einbringung eines Bauansuchens gem. § 22 Stmk. Baugesetz zu verstehen ist. Darüber hinaus erscheint es sinnvoll, das Vorliegen eines Bebauungsplans oder eines Wettbewerbsverfahrens nach dem Grazer Modell als Hemmnis für eine Bausperre anzusehen, da im guten Glauben daran Planungsschritte und damit entstehende Kosten verbunden sind.

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[1] Siehe auch Artikel in der Kleinen Zeitung vom 17. April 2021 „Bauboom und Betongold | Drastische Maßnahme: Immer mehr steirische Gemeinden verhängen Bausperren“ Link: https://www.kleinezeitung.at/steiermark/ennstal/5966344/Bauboom-und-Betongold_Drastische-Massnahme_Immer-mehr-steirische

[2] Rundschreiben der A13, Referat Bau- und Raumordnung mit dem Betreff: Information an Gemeinden und Raumplaner betreffend Bausperren vom 7. April 2021, GZ: ABT13-269095/2020-6

[3] Siehe ständige VfGH Judikatur u.a. VfSlg 7287/1974, 9910/1983, 10953/1986

[4] Vgl. Trippl/Schwarzbeck/Freiberger, Stmk BauR⁵, Seite 985

[5] § 26 Abs 5 NÖ Raumordnungsgesetz: „(5) Baubehördliche Verfahren, die im Zeitpunkt der Kundmachung der Bausperre bereits anhängig waren, werden nicht berührt.“